정부와 금융당국은 지난 10월 말, 새로운 가계부채 대책을 발표했습니다. 이 중 핵심적인 부분이 바로 차주 단위 DSR(총부채원리금상환비율) 규제입니다. 기존 2022년 7월부터 적용하기로 했던 2단계를 2022년 1월로 당겨 시행하기로 했습니다. 다음 달부터 달라지는 대출 규제, 어떤 부분이 달라지는지 알아보겠습니다.

총부채원리금상환비율(DSR)이란?

LTV(loan to value ratio)와 DTI(debt to income), DSR(debt service ratio)은 부동산 정책이나 기사에서 자주 언급되는 대출 규제 용어들입니다. DSR을 이해하려면 먼저 LTV와 DTI를 알아야 합니다. LTV는 주택담보대출비율을 말합니다. 만약 LTV가 70%면 집값의 최대 70%까지 대출받을 수 있다는 뜻입니다. 예를 들어, 6억 원짜리 집을 살 때 LTV만 놓고 보면 4억 2000만원까지 대출이 가능하다는 것을 의미합니다. LTV는 사려는 주택이 있는 지역이 투기지역 또는 투기과열지구, 조정 대상 지역인지에 따라 달라집니다.

DTI는 총부채상환비율을 의미합니다. 주택담보대출을 받을 때 매년 상환해야 하는 원리금과 이자를 연 소득 대비 일정 비율로 제한하는 규제입니다. 예를 들어, DTI가 40%면 연봉 5000만원인 사람이 연간 갚을 수 있는 주택담보대출 원리금과 이자가 2000만원이 되고, 주택담보대출도 이 범위 내에서 이뤄집니다.

총부채원리금상환비율을 뜻하는 DSR은 주택담보대출에 국한하지 않고 한 사람이 보유한 모든 대출의 원리금과 이자를 연 소득 대비 일정 비율로 제한하는 규제로, 앞서 알아본 DTI의 상위 개념입니다. 예를 들어 DSR 40%를 적용할 경우, 연봉 5000만원인 사람은 모든 대출의 원리금과 이자를 총 2000만원까지 갚는 범위 이내에서 대출받을 수 있습니다. 즉, 대출자가 갖고 있는 주택대출 원리금 외 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원리금이 연 소득의 일정 비율을 넘지 못하게 규제하는 것을 말합니다.

새로운 가계부채 대책, 왜 시행할까?

최근 기획재정부가 새로운 가계부채관리 방안을 발표했습니다. 이에 따르면 2022년 1월부터 총 대출이 2억원을 초과할 경우 대출한도가 DSR 40% 수준으로 제한됩니다. 이 같은 정부의 DSR 규제 강화로 수요자들이 혼란에 빠졌습니다. 왜 이런 규제를 시행했을까요? 결론부터 얘기하면, DSR 규제로 가계대출의 대부분을 차지하는 부동산 대출이 막히면 부동산 가격 또한 내려갈 것으로 판단했기 때문입니다.

그러나 전문가들의 견해는 다릅니다. 비록 가계부채 증가세 줄일 수는 있지만 부동산 가격 인하로는 이어지지 않을 것이라고 예상하고 있습니다. 왜냐하면 이미 2017년부터 규제 지역으로 지정됐던 부동산에 대출한도를 제한했지만 주택 가격은 오히려 상승했기 때문입니다. 즉, 대출제한으로 인한 수요가 줄어든 만큼 공급 또한 줄어서 거래량은 줄어들더라도 가격이 떨어지진 않을 것이라고 예측하고 있습니다. 오히려 불가피한 대출 수요가 대부업이나 불법사금융 시장으로 넘어가지 않을까 우려를 표하고 있습니다.

DSR 규제 2단계 적용 시 총 대출액은?

2022년 1월부터 차주단위DSR 적용차주 여부를 결정하는 ‘총대출액’은 금융권의 모든 가계대출의 합(신청분 포함)입니다. 한도대출(마이너스 통장)은 실제 사용금액이 아닌 한도금액 기준이며 신규대출로 기존대출의 상환이 예정된 경우에는 상환예정금액 만큼은 총대출액 계산시 제외됩니다.

차주의 기존대출과 신규대출 신청분을 합산해 총대출액이 2억원(2022년 7월부터는 1억원) 초과시 차주단위DSR을 적용합니다. 2022년 6월까지는 총대출액 기준 외에 규제지역 내 주택담보대출(6억원 초과 주택) 및 신용대출(1억원 초과)을 받는 경우에도 차주단위DSR 적용대상이 됩니다. (2022년 7월부터는 총대출액 1억원 초과 기준만 적용)

2금융권 규제의 내용은?

카드·보험·상호금융·저축은행 등 2금융권을 향한 차주별 DSR 규제는 내년 1월부터 60%에서 50%로 엄격해집니다. DSR 40%를 실시 중인 1금융권을 피해 2금융권으로 대출 수요가 몰리는 ‘풍선효과’를 방지하기 위해 2금융권 규제를 강화했습니다. 다만 2금융권 주 이용층인 중·저신용자가 피해 볼 수 있어 1금융권과 같은 강도로 대출을 조이진 않았습니다.

달라지는 만기 기준은?

내년 1월부터 DSR 계산 시 대출 산정 만기도 현실화합니다. DSR를 따질 때 대출 만기를 기존처럼 최대 만기로 잡지 않고 대출별 평균 만기로 바꾸는 방식입니다. 이에 따라 신용대출, 비주담대 대출 산정 만기가 각각 7→5년, 10→8년으로 짧아져 대출 한도가 줄어들게 됩니다.

※ 참고 :
https://www.kukinews.com/newsView/kuk202110280213
https://moneys.mt.co.kr/news/mwView.php?no=2021102618048079499
https://www.hankookilbo.com/News/Read/A2021102609490000301

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